O manual de uso…
A nova Lei de Manual de Uso, Operação e Manutenção de Edifícios de Vitória, a Lei 9.841/2022, foi sancionada pelo Prefeito Municipal de Vitória, Sr. Lorenzo Pazolini, em 24 de Maio de 2022, dando nova redação a Lei 9.841/2019, a chamada de Lei de Inspeção Predial de Vitória.
Neste artigo vamos comentar as principais diferenças e oque os condomínios devem fazer para se adequar.
A cultura de Manutenção de Edificações no Brasil, e até mesmo no mundo todo, é de apenas manutenções corretivas, diferente de outros ramos da engenharia, como a elétrica e mecânica, onde o consumidor já está habituado a levar seu automóvel ou equipamento elétrico para uma revisão periódica.
A partir da Lei de Inspeção Predial de Vitória, lá em 2019, já se começou um movimento obrigatório dos síndicos com o intuito de “atender a lei” e evitar penalidades. Foi o primeiro passo.
No entanto, a Inspeção Predial Obrigatória só era realizada de 10 em 10 anos, gerando laudos imensos dado ao desleixo de décadas dos condomínios nas manutenções que deveriam ser realizadas diariamente, de acordo com os manuais de uso, operação e manutenção de cada edifício, que via de regra, eram completamente negligenciados, ou por falta de conhecimento ou “por serem caros demais” para o condomínio manter em dia.
Visto isso, a nova redação da lei obriga o síndico a realizar vistorias técnicas periódicas e a registra-las no manual de uso, operação e manutenção da edificação, como se destaca abaixo no trecho do artigo 1º da lei.
“Art. 1º As edificações públicas e privadas localizadas no Município de Vitória serão objeto de vistorias técnicas periódicas registradas no Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações elaborado por profissional habilitado com registo no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo – CREA/ES ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo – CAU/ES.”
Mas o que muda?
A diferença é que agora a lei obriga o síndica a atender o manual do edifício, muitas vezes se encontrava totalmente negligenciado e desatualizado.
O Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação é elaborado pela construtora seguindo dezenas de normas, manuais e oritenções técnicas dos fabricantes de materias que foram utilizados no edifício, e o seu não atendimento, mesmo que parcialmente, compromete integralmente o desempenho da edificação.
Além disso, a lei obriga a realizar as inspeções periódicas contidas no manual. Mas que inspeções periódicas são essas?
O que são Inspeções Periódicas?
Existem algumas normas que orientam os trabalhos nos edificios na fase de uso, que são de obrigação do Responsável Legal pela edificação – o síndico – de as menterem em dia. Uma delas é a norma ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações.
Esta norma norteia grande parte do trabalho do síndico no tocante a manutenções e é utilizada como base na elaboração dos Manual de Uso, Operação e Manutenção de Edifícios. Nela estão contidas uma grande quantidade de inspeções a serem realizadas no edifício, sendo algumas mensais, outras trimestrais, anuais e até as que devem ser realizadas de 3 em 3 anos, que são as lavagens e inspeções em fachadas.
Sabendo disso, a redação da Lei de Inspeção Predial de Vitória, a de 2019, era completamente ineficiente, visto que obrigava o condomínio a realizar inspeções prediais apenas de 10 em 10 anos. O resultado é um apanhado pontual imenso de manutenções corretivas que os condomínios deveriam providenciar os ajustes, e a imensa maioria não tem recursos suficientes para realizar todas as correções.
E quem fará essas inspeções periódicas?
Na Norma ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações, orienta que o síndico contrate um Responsável Técnico pela Gestão da Manutenção do Edifício, caso ele não tenha competência ou atribuição (engenheiro civil) para isso. Essa figura chamamos de Engenheiro Condominial.
O Engenheiro Condominial tem serviço análogo ao de Médico da Família.
Ele tem competências que englobam técnicas de Gestão e técnicas de Engenharia Diagnóstica (Patologia).
As técnicas de Gestão são necessárias para que ele consiga produzir previsibilidade ao condomínio, gerando orçamentos, planejamento das contratações das ações corretivas e preventivas, de forma que o caixa do condomínio (taxa condominial) seja suficiente para realizar todas as menutenções previstas.
As técnicas de Engenharia Diagnóstica (Patologia) são necessárias para ele saiba diagnosticar as manifestações patológicas de maneira assertiva, prescrevendo as terapias mais adequadas a cada situação, sabendo identificar inclusive a necessidade de outros profissionais para a solução do problema, como estruturas, sistemas de combate a incêndios, solos (geotecnia), e outros.
GUIDECARE: o plano de saúde predial da Guide.
Pensando nisso, a Guide formulou um serviço específico para esta demanda, o GuideCare.
O GuideCare é um modelo de plano de saúde predial, onde todas as inspeções periódicas estão contempladas, atendendo a esta nova Lei 9481:2022 de vitória (lei do manual de uso, operação e manutenção de Vitória) e também à norma de manutenção predial, a ABNT NBR 5674:212 – Manutenção de Edificações.
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