A aparição de fissuras, trincas, manchas, infiltrações, desplacamentos, dentre outras manifestações patológicas tem tirado o sono de condôminos e administradoras de condomínios. As obras de recuperações têm se tornado frequentes e muitas vezes o problema não é resolvido e a manifestação volta a aparecer. Mas por que essa situação? As falhas construtivas, de projetos ou ineficiência na manutenção do condomínio por falta de orientação de profissional técnico são as principais causas dessa ocorrência.
Muitas vezes quando essas situações aparecem, são abertas concorrências para a recuperação sem seguir alguns parâmetros que são essenciais para a ideal solução do problema. A ausência de engenheiros especializados nas empresas que prestam serviços ocasiona “soluções” ineficientes para o caso e que resultam em intervenções sem resultados efetivos, realizando serviços que geralmente combatem apenas os sintomas e não as causas dos problemas.
Por isso, antes de qualquer tipo de obra de recuperação ou reforma na edificação, profissionais qualificados devem ser contratados para uma inspeção e direcionamento da solução, apresentado projetos ou laudos conforme a necessidade de cada caso.
As normas técnicas apresentam o procedimento adequado a ser seguido, percorrendo uma sequência de exigências relativas à segurança (desempenho mecânico, segurança no uso e operação), habitabilidade (estanqueidade, desempenho térmico e acústico, desempenho lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil) e sustentabilidade (durabilidade, manutenção e adequação ambiental).
Os condomínios devem procurar seguir as orientações da norma como é citado no item 5.2 da norma NBR-05674:
“No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver. ”
Como também citado no item 5.1 e NBR 16280:
“O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma…”
A inspeção por si só resolve os problemas do condomínio?
Antes da contratação é importante que o condômino saiba que existem basicamente 3 níveis de inspeção, segundo a norma nacional do IBAPE (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA):
Nível 1: Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma especialidade.
Nível 2: Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre outros. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.
Nível 3: Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automação. Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui, ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados, software de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão do sistema de manutenção existente. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados e de mais de uma especialidade. Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica.
O ideal é que antes da contratação haja um alinhamento das expectativas junto com o engenheiro responsável pela inspeção para que resultado supra as necessidades do condomínio.
É usual no mercado a opção pelo nível 1, onde somente informações básicas sobre as anomalias são apontadas. Mas muitas vezes para a reparação das manifestações patológicas é necessária a identificação das causas, o que resulta no emprego de equipamentos e testes laboratoriais. Muitas vezes as inspeções somente apontam o problema, não dando condições ao condomínio de proceder com uma licitação objetiva da recuperação. Para iniciar as obras de recuperação é necessário ter definido o procedimento a ser executado, qualificando-os e quantificando-os. O fato de apenas contratar a inspeção, não garante todas essas informações, e antes da contratação deve ser verificado junto com a empresa de inspeção qual o tipo de inspeção será feito e se será suficiente para o condomínio proceder com a recuperação.
Um exemplo que pode ser utilizado são as trincas estruturais. A corrosão de armaduras está entre as principais manifestações patológicas presentes nas edificações e podem ser originadas por diversas causas. Em regiões próximas ao mar é comum o ataque por íons cloreto; em ambientes fechados, como pavimentos garagens: por carbonatação; no concreto de fossas sépticas: por sulfatos, e assim por diante. Logo, para definir quais os procedimentos de recuperação devem ser adotados, devem ser realizados testes no elemento como, dentre outros, aspersão de indicadores de ph e de cloretos, medição de potencial de corrosão e resistência de polarização. É impossível uma simples inspeção visual apontar essas causas.
Do resultado desses testes, será possível estabelecer um procedimento para recuperação e assim, quantificar o que será gasto. Deste modo, o condomínio poderá equalizar o escopo para poder ter em mãos orçamentos que se baseiam em um procedimento definido. Quando a partir de uma inspeção a olho nu se procede com a contratação da recuperação, muitas vezes cada empresa tem sua “solução” para aquela anomalia, mas sem ter garantias que se será eficiente sem que os testes sejam feitos.
Observe que assim como para uma construção nova é necessário um projeto para sabermos o quanto será gasto e termos garantia de melhor eficiência, para uma recuperação ou reforma de um condomínio, não é diferente, são necessárias orientações técnicas para o que deve ser feito, tanto para a eficiência da recuperação, quanto para o planejamento financeiro do condomínio.
Outras áreas como instalações elétricas ou bom funcionamento de sistema de pressurização, elevadores, pára raios e entre outros, devem ser inspecionados periodicamente. Neste caso, mais profissionais de diferentes especialidades estarão envolvidos.
Para que o condomínio se mantenha sempre seguro com suas atividades, um plano de manutenção periódica dos elementos construtivos deve ser adotado, onde neste conterá informações de como e quando devem ser feitas as manutenções dos equipamentos, revestimentos, impermeabilizações, entre outros. Assim, além da inspeção para a situação atual do condomínio, se terá de forma planejada todas as ações a serem feitas ao longo do tempo da vida útil da edificação.
Por mais que pareça custoso escolher inspeções mais bem detalhadas, isso se torna um investimento a longo prazo, uma vez que você sempre manterá sua edificação segura e com um plano de manutenção que permite a extensão de sua vida útil, além de evitar os retrabalhos, causados por solução ineficiente e por falta de manutenção adequada dos elementos construtivos.
